不動産売却を考えている方にとって、売却時の契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは気になるところです。
民法改正によって以前とどのような違いがあるのか、知っておかないとトラブルのもとになります。
今回は、民法改正による契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いはなにか、不動産売却時のポイントについても解説します。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正とは？
民法改正により、2020年4月からこれまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変わりました。
この民法改正によって、不動産の売主がより大きな影響を受けるといわれています。
なぜなら、瑕疵担保責任よりも契約不適合責任のほうが、法的責任がより重くなるからです。
瑕疵担保責任の概要は「当然あるべき品質や性能が欠如していること」であり、建物として当たり前の性能がなければ瑕疵とみなされます。
具体的には、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、土壌汚染、地盤沈下などです。
一方、契約不適合責任の概要は「契約の内容に適合していない」ことであり、契約書に記載がない限り売主は責任を負うため、責任の範囲がより広くなります。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？
契約不適合責任と瑕疵担保責任の「法的性質」の違いでは、瑕疵担保責任では「法定責任」となり、契約不適合責任では「債務不履行責任」となります。
契約責任とは「売買契約の内容に適合した物件を引き渡す」ことを売主の責任とすることです。
責任を負う対象は、瑕疵担保責任においては「隠れた瑕疵」ですが、契約不適合責任においては「契約内容に適合しない箇所」とより明確になっています。
買主が請求できる権利は、契約不適合責任に変わったため「損害賠償請求」「契約解除」にくわえて「追完請求」「代金減額請求」も認められるようになりました。
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契約不適合責任のもとで不動産売却する際のポイントとは？
民法改正により、契約不適合責任のもとで不動産売却をおこなう際のポイントとして、既知の欠陥を契約書に必ず記載することが挙げられます。
契約不適合責任では、契約書に適合しない箇所が責任を負う対象となるため、お互いが了承済の欠陥でも、契約書に記載がなければ追完請求や代金減額請求される恐れがあるためです。
また、中古物件では、設備が経年劣化しているケースが多いため、付帯設備表を作成して取り決め方法を不動産会社と話しておくと良いでしょう。
契約不適合責任では、通知期間の特約を設定しないと、民法で設定されている10年が特効期間になってしまうため、免責特約を設けて通知可能期間を定めておくと便利です。
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まとめ
民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売主の責任の範囲が以前よりも広くなりました。
契約書の記載がより重要になるため、売却する際は契約書に記載漏れがないかよく確認して、スムーズな取引をおこないましょう。
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